قانون رقم 168 لسنة 2025 بشأن قواعد وإجراءات التصرف في أملاك الدولة الخاصة لواضعي اليد
التمهيد
صدر قانون رقم 168 لسنة 2025 ليضع قواعد واضحة للتصرف في أملاك الدولة الخاصة، وذلك بهدف مواجهة ظاهرة وضع اليد غير المقنن، التي تسببت في نزاعات قضائية وإهدار لموارد الدولة.
القانون الجديد جاء ليُلغي القانون رقم 144 لسنة 2017، ويضع منظومة أكثر تنظيمًا تضمن تحقيق التوازن بين حماية المال العام وبين منح الأفراد والمستثمرين فرصة جادة لتقنين أوضاعهم.
أولًا: نطاق تطبيق القانون
طبقًا للمادة الأولى، يسري القانون على جميع حالات وضع اليد على أملاك الدولة الخاصة، سواء كانت زراعية أو سكنية أو تجارية أو صناعية.
كما يمتد أثره إلى الطلبات والتظلمات المقدمة في ظل القانون السابق (144 لسنة 2017) التي لم يتم البت فيها بعد.
الشرح:
القانون راعى المراكز القانونية القائمة، وأعفى أصحاب الطلبات القديمة من دفع رسوم فحص أو معاينة جديدة، حفاظًا على حقوقهم.
ثانيًا: طرق التصرف المقررة
حددت المادة الثانية طرق التصرف في أملاك الدولة الخاصة، وتشمل:
.الحالة الأولى — البيع (تصرف نهائي بنقل الملكية)
1) الطابع القانوني والنتيجة
البيع هنا يعني انتقال الملكية من الدولة إلى المتصرف (بمقابل مالي) بعد اتباع إجراءات التقنين الرسمية وإبرام عقد البيع واعتماده من الجهة الإدارية. (طريقة التصرف منصوص عليها كمصطلح في المادة 3).
2) الشروط الأساسية بحسب القانون
يجب أن يتقدّم واضع اليد بطلب إلى الجهة الإدارية المختصة، تدقق اللجان الفنية والمالية والقانونية، وتحدّد القيمة وفق معايير محددة.
يتعيّن في العقد شرطٌ صريح بأن يستخدم المتعاقد الأرض للغرض المخصص، وأي عقد يخالف هذا الشرط يكون باطلاً مطلقًا ويعتبر مفسوخًا تلقائيًا. (مادة 7).
لا يجوز التعامل (بيع/رهن/نقل جزئي) قبل سداد كامل الثمن — وكل تصرّف يتم قبل السداد يكون باطلاً. (مادة 8).
3) الإجراءات العملية خطوة بخطوة
1. تقديم طلب تقنين لدى الجهة المختصة (المحافظة/الهيئة) مرفقًا بالمستندات وإيصال رسم الفحص (الحد الأقصى المذكور بالقانون: رسم فحص بحد أقصى 10,000 جنيه وتحدد اللائحة فئات الرسم).
2. معاينة اللجنة الفنية، وتحضير تقرير فني/مالي يقدّر المساحة والقيمة الاسترشادية. (اللجان مُنصِفَة تشكّل وفق المادة 5).
3. إخطار طالب التقنين بالمقابل المالي وطريقة السداد التي تحددها اللائحة (دفعات/قسط/دفعة مقدمة).
4. توقيع عقد بيع رسمي (تحت سلطة الجهة المختصة/اعتماد الوزير أو المحافظ كما يحدده القانون) وُقْعُ شهورٍ وقيدٍ سريع للحق بعد التعاقد (اللائحة تحدد إجراءات الشهر والقيد).
5. سداد كامل الثمن وفقًا للاتفاق (أو استكمال الأقساط) ثم تُصدَر صكوك الملكية اللازمة وشهر التصرفات وفق الإجراءات المقررة.
4) الرسوم والمالية
سعر الأرض يحدده التقدير واللائحة التنفيذية؛ حصيلة التصرف أموال عامة تدخل الخزانة العامة، وتلتزم الخزانة بتخصيص نسبة (20%) من المبالغ المحصلة لصالح الجهة الإدارية المختصة، وتُخصص نسبة مماثلة في حالات معينة للمحافظات.
5) المخاطر والضمانات
مخاطر للمشتري/المتقنين: الالتزام بالغرض، خطر إلغاء العقد تلقائيًا عند الخلاف، ضرورة سداد كامل الثمن قبل التصرف في العقار، ومخاطر قانونية إن تبيّن تزوير بالمستندات.
ضمانات للدولة: شرط الاستخدام والالتزام، عقوبات وغرامات على المخالف (غرامات كبيرة وإزالة التعدي على نفقة المخالف).
6) بنود عقدية نموذجية (مقتطفات مقترحة بالعربية)
بند 1 (موضوع العقد): «تتعهد الجهة المالكة بنقل ملكية القطعة رقم … بمساحة … مقابل ثمن إجمالي قدره … جنيهاً طبقاً لتقرير اللجنة المعتمَد.»
بند 2 (الالتزام بالغرض): «يلتزم المتعاقد باستخدام العين لغرض … فقط — ويُعتبر العقد باطلاً تلقائياً في حال مخالفته ذلك.»
بند 3 (السداد والشرط): «لا يجوز للمتعاقد التصرف في العين أو التنازل أو الرهن قبل سداد كامل الثمن وشهر التصرف وفق الأحكام.»
بند 4 (فشل السداد): «في حال تأخر السداد أكثر من … شهراً يعتبر العقد مفسوخاً وتكون الجهة صاحبة الولاية مخولة باسترداد العين وإزالة التعديات على نفقة الطرف المتعاقد.»
الحالة الثانية — الإيجار (منح حق الانتفاع المؤقت مقابل أجرة)
1) الطابع القانوني والنتيجة
الإيجار يمنح واضع اليد/المستفيد حقًا مؤقتًا في الانتفاع بالعقار دون انتقال ملكية. القانون نصّ على أن الإيجار إحدى صور التصرف الممكنة.
2) الشروط القانونية الأساسية
العقد يجب أن يشتمل على شرط استخدام العين للغرض المخصص، وأي استخدام خارج الغرض يعرّض العقد للبطلان أو للإجراءات الجزائية/الإدارية. (مادة 7 و8).
3) الإجراءات العملية عادةً
1. تقديم طلب إلى الجهة الإدارية المختصة مرفقًا بأوراق وضع اليد.
2. لجنة التقييم تحدد مقابل الانتفاع (الإيجار) وفق معايير المساحة والغرض والموقع. (اللائحة تفصل طرق وحساب مقابل الانتفاع).
3. تحرير عقد إيجار مذكورًا مدته، قيمة الإيجار، طريقة الدفع (شهري/سنوي/مقدم)، التأمينات، شروط التجديد والإنهاء.
4. دفع الإيجار والمقدم إن وُجد، وتسجيل العقد إداريًا (كيفية القيد تحددها اللائحة).
4) ما الذي يتضمنه عقد الإيجار النموذجي؟
مدة الإيجار، قيمة الإيجار وطريقة السداد، التزامات الصيانة، عدم التصرف أو التنازل دون إذن كتابي، شرط الاستخدام للغرض المخصص، بند إنهاء فوري عند مخالفة الغرض، بند إزالة التعديات على نفقة المستأجر في حالة الإخلال.
5) إيجابيات وسلبيات للإيجار
إيجابيات: أقل تكلفة مبدئياً من الشراء، مرونة زمنية، مناسب للأغراض المؤقتة أو الاستثمار المحدود الزمن.
سلبيات: لا يمنح ملكية دائمة، لا يتيح عادةً رهن أو تطوير كبير بدون موافقات خاصة، الالتزام الصارم بشرط الغرض.
الحالة الثالثة — الإيجار المنتهى بالتمليك (rent-to-own / عقد إيجار يتحوّل إلى ملكية عند استيفاء الشروط)
1) الطابع القانوني والنتيجة
هذه الصيغة تمزج بين الإيجار والبيع: تُمنح حق الانتفاع مع برنامج سداد يُنهيه بتحويل الملكية إلى اسم المتعاقد بعد استكمال الشروط (مثل سداد ثمن متفق عليه). القانون أدرجها كخيار من خيارات التصرف.
2) التفاعل مع أحكام منع التصرف قبل السداد
القانون صريح أن التصرف (أي نقل أو بيع أو رهن) غير جائز قبل سداد كامل الثمن، وبالتالي العقود التي تقضي بانتقال الملكية تشترط تحقيق حالة سداد الثمن أو شروط التحويل المعتمدة لتعطى أثرها الكامل. بمعنى آخر، حتى لو نص العقد على انتقال ملكية لاحقًا، لا يجوز للمشتري/المتملك قبل الاستيفاء التصرف بالعين أو رهنها.
3) خطوات عملية مقترحة للعقد
1. تقديم طلب للتقنين.
2. لجنة تحدد قيمة البيع النهائية أو قيمة التحويل (ثمن إجمالي أو آلية حسابه).
3. تحرير عقد إيجار منتهي بالتمليك يتضمن: مبلغ الدفعة المقدمة، جدول الأقساط (عدد السنوات، مواعيد السداد)، آلية تحويل الملكية (شروط استيفاء وتحرير صك الملكية)، حقوق والواجبات خلال مدة الأقساط، وأسلوب التعامل عند التخلف عن السداد (فسخ/استرداد/خصم مبالغ).
4. عند استكمال المدفوعات وتنفيذ الشروط تُحرر الجهة عقد نقل ملكية نهائي ويُشهر.
4) بنود خاصة ضرورية يجب تضمينها
بند واضح يُحدد متى يُعتبر الثمن "مُسدَّداً" (مثلاً: عند استلام الجهة للدفعات أو عند قيد كامل المبلغ بالخزانة).
بند الحماية للطرف العام: عدم جواز التصرف قبل صدور قرار النقل وشهره.
بند التزامات الصيانة والضرائب أثناء فترة الأقساط.
بند يوضّح نتائج التخلف عن السداد (مهلة، تنبيه، ثم فسخ العقد واسترداد العين مع حقوق مالية للجهة).
5) مزايا وعيوب
مَزايا: يمكّن الأشخاص من الحصول على الملكية عبر أقساط بدل الحاجة لدفع سعر كامل مقدماً.
عيوب/مخاطر: شروط الأقساط والفوائد قد تضاعف التكلفة؛ خطر الفسخ عند العجز عن السداد؛ عدم التمتع الكامل بالحقوق القانونية كرأس مال للتعامل (لا رهن ولا بيع).
الحالة الرابعة — الترخيص بالانتفاع (License / حق انتفاع محدد)
1) التعريف والفرق عن الإيجار والتمليك
الترخيص بالانتفاع يمنح الشخص حقًا مؤقتًا ومحدودًا للاستفادة من العين لأغراض محددة، غالبًا بمرونة أكثر من الإيجار التقليدي ومقابل يمكن أن يكون سنويًا أو حسب نشاط معيّن، لكنه لا يمنح حقوقاً متقدمة كالبيع أو تحويل الملكية. (مذكور ضمن صور التصرف في الماده ٣ ).
2) الحالات المناسبة له
استخدامات مؤقتة أو مصلحة عامة مؤقتة (مثلاً: استعمال جزء من أرض لزراعة محددة، استغلال لمرعى، أو منح رخص انتفاع لأغراض خدمية مؤقتة).
مناسب حين تكون الجهة الإدارية غير راغبة أو لا تملك مصلحة في البيع النهائي.
3) الشروط والإجراءات
طلب إلى الجهة الإدارية، تقرير اللجنة، تحديد المقابل وفترة الانتفاع وشروط الاستخدام، تحديد الضمانات (تأمينات)، ووضع قيود واضحة على الأعمال المسموح بها. اللائحة تحدد مزيد التفاصيل.
4) حقوق وقيود حامل الترخيص
له الحق في الاستخدام المحدد فقط، لا يملك الحق في التصرف أو الرهن أو التأجير الفرعي إلا إذا نص العقد صراحةً ومع موافقة الجهة.
يلزم الالتزام بشروط حماية البيئة والسلامة وأي شروط تقنية تُقيّد نوع الاستغلال. (مادة 6 تُلزم مشاركة ممثل وزارة الموارد المائية في حالة الأراضي الزراعية إذا تعلق الأمر بالمقنن المائي).
5) أحكام إنهاء الترخيص ومخالفاته
إخلال بحيازة الغرض أو تحويل الاستخدام يفضي إلى إلغاء الترخيص وإزالة التعديات على نفقة المنتفع، كما تجوز فرض غرامات وإجراءات قانونية وفق أحكام القانون.
أحكام واشتراطات عامة تطبّق على كل صور التصرف (مقتطفات عملية)
1. لا حقوق بمجرد تقديم الطلب: تقديم طلب التقنين لا يخلق حقًا نهائيًا أو التزامًا ملزمًا على الجهة قبل اعتماد القرار.
2. الرسوم الحدّية: رسم الفحص لا يزيد على 10,000 جنيه كما ذكر القانون، ورسم المعاينة له سقف (مثلاً: لا يزيد عن 1000 جنيه عن كل فدان أرض زراعية أو المستصلحة، ولا يزيد عن 10 جنيهات عن كل متر مربع للأراضي المقام عليها بناء) — (تفاصيل الرسوم والآليات في المادة 5 واللائحة).
3. إجراءات الطعن والتظلم: للمتظلم خمسة عشر يومًا للتظلم داخل اللجان المشكلة بعد صدور قرار اللجنة واعتماده — واللجان تبت خلال مدد محددة بحسب القانون.
4. الموارد المالية: حصيلة التصرف تُعد أموالًا عامة وتؤول للخزانة، مع تخصيص جزء (20%) للجهة الإدارية المختصة أو للمحافظات في الأحوال المنصوص عليها.
5. التدخلات الأمنية/العسكرية: الأراضي التي تتداخل شؤونها مع الدفاع تتطلب موافقة وزارة الدفاع قبل التصرفات في حالات محددة (موضوع التواريخ والأراضي قبل 15/10/2023) — انتبه إذا كانت الأرض في نطاق متداخل شؤون الدفاع.
6. آثار جنائية: تسقط الدعوى الجنائية عن التعدّي إذا تمّ التصرف أو تسليم الأرض خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية (مقتضى المادة 11). كما تأمر النيابة بوقف تنفيذ العقوبة إذا تمّ التصرف أو التسليم أثناء تنفيذ العقوبة.
نصائح عملية موجزة للمتقدّم (خلاصة تطبيقية)
راجع حدود الأرض وخرائط المساحة قبل التقديم (تفادي النزاعات على المساحة لاحقًا).
احرص على توثيق محاضر إثبات حالة وصور وبيانات جوية أو صور قديمة (تساعد في الإثبات أمام اللجنة).
تأكد إذا كانت الأرض تتطلب موافقات خاصة (حماية مدنية/دفاع/موارد مائية) — المادة 2 و6 تنبه لذلك.
اختَر صيغة التصرف بحسب هدفك: إذا تريد ملكية دائمة ومستعد للسداد فـالبيع أو الإيجار المنتهى بالتمليك أكثر ملاءمة؛ إذا تريد استخدامًا مؤقتًا فـالإيجار أو الانتفاع أفضل.
اطلب مسودة عقد من الجهة قبل توقيع أي شيء، وراجع بنود البطلان والتنازل والفسخ مع محامٍ مختص.
احفظ إيصالات كل مدفوعات رسم الفحص أو أي دفعات لأن القانون يعفي من إعادة دفعها إن كانت قد سُدّدت في السابق.
الشرح:
تنوع صور التصرف يتيح مرونة للجهة الإدارية، بحيث تختار ما يحقق المصلحة العامة والهدف من تخصيص الأرض.
ثالثًا: المدد والإجراءات
يجب تقديم الطلبات خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية.
يجوز لرئيس الجمهورية مد المدة أكثر من مرة، بشرط ألا تتجاوز المدة الإجمالية ثلاث سنوات.
الشرح:
بهذا الشكل وضع المشرع سقفًا زمنيًا صارمًا لتقنين الأوضاع، مع منح السلطة التنفيذية مرونة عند الحاجة.
رابعًا: اللجان المختصة
ألزم القانون بتشكيل لجان فنية ومالية وقانونية في كل جهة إدارية لفحص الطلبات وتقدير القيمة العادلة للأرض وفقًا لمعايير واضحة (الموقع، المساحة، الغرض، طبيعة النشاط).
الشرح:
هذا الإجراء يمنع العشوائية في التقدير ويضمن عدالة التسعير بعيدًا عن المجاملات أو التقديرات غير الرسمية.
خامسًا: الالتزامات والقيود
يجب استخدام الأرض للغرض المخصص فقط.
أي مخالفة لذلك تؤدي إلى بطلان العقد وعودة الأرض للدولة.
الشرح:
المشرع أراد حماية الدولة من التحايل، مثل تحويل الأراضي الزراعية إلى سكنية أو استثمارية بطرق غير مشروعة.
سادسًا: الجزاءات والعقوبات
فرض القانون عقوبات صارمة على المخالفين، وهي:
غرامة لا تقل عن 250 ألف جنيه ولا تزيد على مليون جنيه.
مضاعفة العقوبة في حالة العود.
إزالة التعدي على نفقة المخالف.
الشرح:
هذه العقوبات تعكس جدية الدولة في مواجهة التعديات على أملاكها، وتحقيق الردع العام والخاص.
سابعًا: الآثار القانونية
إسقاط الدعوى الجنائية عن المتعدين إذا قاموا بتسليم الأرض أو تقنين وضعهم خلال ستة أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية.
تخصيص نسبة (20٪) من حصيلة التصرف لصالح الجهة الإدارية أو المحافظة.
الشرح:
المشرع منح حافزًا للمخالفين للإسراع في التصالح، وفي الوقت نفسه دعم موارد الجهات المحلية من عائدات التصرف.
ثامنًا: طريقة تقديم الطلبات عمليًا
الجهة المختصة:
المحافظات إذا كانت الأراضي داخل نطاقها.
الهيئات الإدارية مثل المجتمعات العمرانية أو هيئة التنمية الزراعية إذا كانت الأرض تحت ولايتها.
المستندات المطلوبة:
طلب كتابي يوضح بيانات مقدم الطلب.
ما يثبت وضع اليد (محاضر معاينة، صور أقمار صناعية...).
إيصال سداد رسوم الفحص والمعاينة إن سبق دفعها.
صورة بطاقة الرقم القومي أو مستندات الشركة.
إقرار باستخدام الأرض في الغرض المخصص.
خطوات التقديم:
1. تقديم الطلب في المركز التكنولوجي أو الجهة المختصة.
2. الحصول على إيصال استلام.
3. معاينة اللجنة الفنية للأرض وتحديد سعرها.
4. إخطار مقدم الطلب بالقيمة وطريقة السداد.
5. التعاقد الرسمي بعد سداد المقدم أو الأقساط
تاسعًا: الرسوم والمقابل المالي
الرسوم:
إعفاء من رسوم جديدة إذا سبق السداد في ظل القانون القديم.
خلاف ذلك، يدفع المتقدم رسوم فحص ومعاينة تحددها اللائحة التنفيذية.
قيمة الأرض:
تُحدد بواسطة اللجنة العليا للتسعير وفق معايير (الموقع – النشاط – طبيعة الأرض).
أسعار الأراضي تختلف بين الزراعي والسكني والتجاري والصناعي.
السداد:
دفع مقدم جدية (عادة 25٪).
الباقي يسدد إما دفعة واحدة مع خصم، أو على أقساط سنوية بفائدة يحددها البنك المركزي.
عاشرًا: اللائحة التنفيذية وتاريخ العمل
يُلزم القانون رئيس مجلس الوزراء بإصدار اللائحة التنفيذية خلال 30 يومًا مالرسمية
يعمل بالقانون بعد 30 يومًا من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
